Un análisis detallado de la evolución inmobiliaria publicado recientemente por la fundación Civio revela que, a finales del año 2030, el Estado español habrá perdido la mitad del millón y medio de viviendas protegidas que se han construido desde el año 1991. Los datos oficiales del Ministerio de Vivienda indican que, a cierre de 2025, algo menos de 1,13 millones de viviendas continúan teóricamente dentro de su plazo legal de protección; sin embargo, más de medio millón de estas propiedades pueden haber sido descalificadas voluntariamente de forma anticipada por sus propietarios, lo que reduce el parque real protegido a día de hoy a algo menos de 600.000 inmuebles en todo el Estado, representando apenas el 40% de todo lo edificado en dicho periodo.

Esta crisis se traduce en situaciones de extrema vulnerabilidad, como el caso de los adjudicatarios de las 240 viviendas protegidas construidas en el año 2012 en la localidad de Getafe por la empresa Egicam Plan Joven, una constructora que había sido constituida apenas tres años antes por el Grupo Egido. Estas propiedades consistían en viviendas protegidas de 59 metros cuadrados sujetas al régimen de alquiler con opción a compra para jóvenes, una modalidad idéntica a las de toda su promoción y a las otras 268 viviendas que la misma constructora levantó en el municipio de Móstoles. Diez años después del inicio de dicho régimen, el periodo de protección de estas viviendas finalizó por completo, momento en el que su nuevo arrendador elevó el coste mensual del alquiler hasta los mil euros y fijó en más de 280.000 euros el precio de venta requerido si los arrendatarios querían adquirir la propiedad del inmueble.

El nuevo propietario responsable de este incremento es Blackstone, el mayor dueño privado de vivienda en régimen de alquiler dentro de la Comunidad de Madrid y uno de los principales operadores del sector en todo el Estado español. Estas promociones forman parte de un paquete de 2.688 viviendas de protección oficial con las que el fondo de inversión se hizo mediante la filial Fidere entre los años 2013 y 2014. La gran mayoría de estos inmuebles, concretamente 2.131 de ellos, fueron adquiridos directamente a la Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb) y a la Empresa Municipal de Vivienda y Suelo (EMVS) de Madrid.

En la operación concreta de su promoción, el fondo de inversión internacional compró la empresa Egicam con sus dos promociones a la Sareb por un montante global de 34 millones de euros, lo que supuso un precio medio de 66.700 euros por cada una de las 508 viviendas incluidas en la transacción. Esta cifra equivale a menos de la cuarta parte de la cantidad que Blackstone exige ahora por la compra de los inmuebles, donde los inquilinos acumulan ya tres años pagando el alquiler sin disponer de un contrato formal, a la espera de que la Audiencia Provincial ratifique o desestime las órdenes de desalojo. La documentación de salida a bolsa de la entidad Fidere corrobora que la inmensa mayoría de las viviendas protegidas que adquirió Blackstone contaban con periodos de protección inusualmente cortos, afectando a 2.223 de ellas que tenían plazos de tan solo diez o siete años. 

Perspectiva histórica

Para poner en perspectiva histórica el volumen de construcción, el Ministerio de Vivienda señala que desde el año 1968 se han levantado un total de 4,81 millones de viviendas protegidas. A los 1,5 millones edificados entre 1991 y 2025 se añaden otros 1,42 millones de viviendas construidas entre los años 1979 y 1990, así como 1,89 millones más erigidas en el periodo comprendido entre 1968 y 1978. A pesar de la ‘elevada’ cifra, la gran mayoría de los 3,31 millones de inmuebles anteriores al año 1991 ha pasado de forma irreversible al mercado libre. Las promociones construidas hasta el año 1978 disponían de un periodo de protección legal de 50 años, pero en el año 1993 el Ministerio de Fomento liberalizó su precio de mercado, manteniendo únicamente la restricción de uso que obligaba a utilizarlas como domicilio habitual y permanente hasta extinguir el plazo de medio siglo, fecha que las últimas viviendas de este grupo alcanzarán en el año 2028. En cambio, los inmuebles construidos a partir de 1978 se diseñaron con un periodo menor, fijado en los habituales 30 años, por lo que los 1,42 millones de viviendas correspondientes al tramo entre 1979 and 1990 ya han cumplido íntegramente su tiempo de protección, extinguiéndose las últimas en el año 2020.

Centrando el análisis en el millón y medio de pisos protegidos construidos a partir de 1991, el Ministerio de Vivienda constata que el 91,3% de ellos se ejecutaron mediante la concesión de ayudas económicas estatales y que, al menos desde el año 2014, son mayoritariamente de promoción privada, alcanzando cerca de ocho de cada diez proyectos. Asimismo, la mayor parte de este stock se dirigió estructuralmente hacia el régimen de propiedad, puesto que desde 2014, primer año en que el ministerio ofrece registros desglosados por tipo de tenencia, el 64,1% de las viviendas calificadas se destinaron a la venta frente a algo menos del 20% reservado para el alquiler. 

Anomalía europea al servicio de la especulación

Alejandro Inurrieta, presidente de la Sociedad Pública de Alquiler, la entidad estatal que operó entre los años 2005 y 2013 como predecesora de la actual Casa 47, recalca que el gran problema estructural de la vivienda protegida en el Estado radica en que su adjudicación inicial en propiedad impide que el inmueble pueda rotar entre diferentes familias necesitadas, permitiendo además que en múltiples comunidades autónomas se pueda hacer negocio y especular con el bien transcurridos unos años, un modelo que califica como «una anomalía respecto al resto de Europa».

Esta falta de blindaje explica la pérdida masiva de activos residenciales públicos debido a las descalificaciones voluntarias anticipadas que permitían las antiguas normativas estatales a cambio de la devolución de las ayudas percibidas, una opción que carecía de un plazo mínimo de carencia hasta que en el año 1998 se fijó un límite de 15 años desde la terminación de la obra. Aunque los planes estatales de vivienda eliminaron definitivamente esta alternativa en el año 2006, diversas administraciones la mantuvieron vigente durante mucho más tiempo; tal es el caso de Madrid y Castilla-La Mancha, que la permitieron hasta el año 2004, Galiza hasta el año 2021 o Extremadura hasta el año 2025, mientras que comunidades autónomas como Aragón, La Rioja, Castilla y León, Murcia y Asturies continúan autorizando la descalificación anticipada en la actualidad.

De esta forma, varias comunidades autónomas están ejecutando una estrategia de desmantelamiento de la vivienda protegida a través de tres movimientos simultáneos: la reducción de los años de protección, el incremento de los precios de los módulos y la elevación de los umbrales de ingresos necesarios para acceder a las listas de solicitantes. Dentro de los territorios que han recortado los plazos destaca Madrid, que redujo el periodo a 15 años en el año 2009 frente a los 20 y 25 años previos fijados para la venta y el alquiler respectivamente. Por su parte, Andalucía acometió en el año 2020 una reducción drástica de los 30 años tradicionales a una horquilla de entre siete y 15 años. En el País Valencià, apenas un año después de que en mayo de 2023 se decretara la protección permanente de todo el parque, una nueva reforma legislativa rebajó el periodo de las viviendas privadas a un rango de entre 15 y 30 años; mientras que en Extremadura, tras bajarse el plazo de 30 a 20 años en el año 2013, se aprobó en el año 2025 un decreto para aplicar dicha reducción con carácter retroactivo.

Las previsiones para el quinquenio comprendido entre los años 2026 y 2030 señalan que más de 340.000 viviendas protegidas cumplirán de forma oficial el término de su protección en todo el Estado. Al margen de las nuevas viviendas de protección permanente que se logren financiar con los escuetos 7.000 millones de euros presupuestados en el nuevo Plan Estatal de Vivienda 2026-2030, las comunidades autónomas retendrán la competencia exclusiva para definir la naturaleza de la vivienda protegida y fijar las condiciones de su eventual traspaso al mercado libre.

Fuente: Diario Socialista.